Právne minimum pri predaji nehnuteľnosti: rezervačná zmluva, kataster a dane
Pri predaji bytu alebo domu sa najviac chýb (a stratených peňazí) stáva v papierovaní. Tento prehľad vám vysvetlí právne minimum — aké zmluvy vás čakajú, ako funguje kataster a aké dane a poplatky sa platia. Nenahrádza právnu radu, ale pomôže vám vedieť, na čo si dať pozor.
Rezervačná zmluva
Keď máte záujemcu, zvyčajne sa najprv podpisuje rezervačná zmluva a skladá rezervačný depozit. Zmluva by mala jasne uvádzať cenu, lehotu na podpis kúpnej zmluvy a podmienky, za akých sa depozit vracia (alebo prepadá). Pozor na zmluvy, ktoré depozit „automaticky" prepadajú v neprospech kupujúceho aj pri bežných prekážkach.
Kúpna zmluva — čo musí obsahovať
Kúpna zmluva musí presne identifikovať nehnuteľnosť (podľa listu vlastníctva — parcela, súpisné číslo, podiel), zmluvné strany, kúpnu cenu a spôsob jej úhrady. Odporúča sa ošetriť spôsob platby cez notársku alebo advokátsku úschovu — peniaze sa uvoľnia až po prepise vlastníctva, čo chráni obe strany.
Návrh na vklad do katastra
Vlastníctvo prechádza až vkladom do katastra nehnuteľností — nie podpisom zmluvy. Podáva sa návrh na vklad spolu s kúpnou zmluvou. Bežné konanie trvá do 30 dní, zrýchlené za vyšší poplatok kratšie. Skontrolujte, že na liste vlastníctva neviaznu ťarchy (záložné právo, vecné bremeno) — tie treba vysporiadať pred predajom alebo z kúpnej ceny.
Dane a poplatky
Príjem z predaja je spravidla oslobodený od dane z príjmu, ak nehnuteľnosť vlastníte viac ako 5 rokov. Pri kratšom vlastníctve sa daní rozdiel medzi predajnou a nadobúdacou cenou (plus zdravotné odvody). Ráta sa aj správny poplatok za vklad do katastra. Nový vlastník následne platí daň z nehnuteľnosti. Konkrétnu situáciu vždy overte u daňového poradcu.
Časté chyby, ktorým sa vyhnite
- platba celej sumy „na ruku" pred prepisom vlastníctva — vždy použite úschovu,
- neskontrolovaný list vlastníctva a ťarchy,
- zmluva stiahnutá z internetu bez kontroly odborníkom,
- podceňenie lehôt (rezervácia, vklad) a nadväzujúcich zmlúv.
Chystáte sa predávať? Pozrite si kompletný postup predaja, zistite orientačnú cenu zdarma alebo si vyberte overenú realitnú kanceláriu, ktorá papierovanie vybaví za vás.
